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    • 收房流程 | 你對這些買房問題一無所知!
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-01-13  /  瀏覽:2581 次  /  

    測繪面積

     

    當初買房的時候,如果有認真看購房合同的,肯定會注意到關于測繪面積說明。

     

    實際測繪面積是指交房后由專業的有測繪資質的單位進行測量的,為什么要測?

     


    因為當初開發商賣房的面積和實際做出來,多少有誤差,不可能123.56平米交房的時候就分毫不差,因此在收房之后會對房子做一個測繪,得到實際面積。

     

    測出的面積如果和當初購房合同內的約定面積有誤差,且誤差在3%以內的,多退少補。如果超出3%的約定范圍,買受人可以要求解除合同。

     

    通俗一點說,當初你買了一個建筑面積120平米,套內面積為100平米的房子,在收房的時候進行實際測繪,測出的面積是101平米,這個誤差在3%的約定比例內,那你需要補給開發商1平米的價差。如果只有99平米,那開發商要退回1平米的購房款給你,這就是多退少補。

     

    但如果誤差超出3%,100平米的套內面積,實際變成了105平米,你可以要求解除合同,不要房子了,但如果你還要這個房子,也不需要補任何錢,這5平米等于開發商白送給你。

     



    但如果是100平米變成95平米,要么解除合同,要么開發商將以雙倍,也就是10平米的差價進行補償。

     

    很多人知道這個事,但卻很少遇到這個問題,究竟是為什么?

     

    因為很多開發商是這么約定的,但卻只有部分這么操作,比如在3%的范圍內,多退少補,實際上有部分開發商是不會去多退少補的,而是在3%的誤差內,彼此接受且不作為。

     

    但也有部分開發商,哪怕測繪多出了1平米,都要購房者補房款。別問我為什么知道,因為我剛好經歷了兩種完全不同的開發商,某開發商約定是3%的誤差內,不作為。而另一開發商則要求多退少補,并且是以套內面積單價來補齊房款,因為當初簽合同約定的方式是按照套內面積計算房價款。

     

    關于測繪面積這個事,其實只需要知悉,畢竟這是個相對公平的事情。

     


    商業貸款轉公積金貸款

     

    這個問題很多人咨詢,一開始因為各種各樣的原因,使用了較高利率的商業貸款,但后續又想轉為公積金貸款,可以嗎?

     

    可以,只要原貸款銀行同意即可。

     

    你需要做的是,先申請,由原貸款銀行出具兩份對賬單,加蓋銀行業務章,然后拿到公積金窗口進行審核,審核通過后再辦理有關(評股、擔保、抵押)等手續,最后到公積金大廳辦理有關借款手續(簽訂貸款合同)。

     

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    但這里必須注意的是,為什么很多人明明知道公積金貸款利率要低很多,但為什么選擇了商業貸款?

     

    因為公積金貸款是有貸款額度上限的,深圳住房公積金貸款額度為申請人及可計算的共同申請人公積金賬戶余額的14倍,個人申請單筆貸款不超過50萬,共同申請人參與最高不超過90萬。

     

    也就是說你在深圳哪怕公積金賬戶余額的14倍已經超過90萬,你依然只能貸款90萬,也就是只有這90萬是可以享受公積金貸款利率的,但這無法覆蓋掉你所有的貸款金額,這是大多數人選擇組合貸或者純商貸的原因。

     

    如果想商業貸轉為公積金貸,但你剩余房貸總額超過可貸款公積金的額度,意味著你要一次性補齊剩余的商業貸款之后,才能辦理商業貸轉公積金貸。

     

    簡單舉個例子,你公積金貸款只能貸90萬,但你的商業貸款還有100萬,你得一次性把100萬貸款給回銀行,然后再和公積金中心進行貸款,并且申請公積金貸款,是必須提供抵押的,抵押的商品房不能為商轉公的那套住房,可用第三人的商品住房進行抵押。

     

    因此市面上會有一種操作,就是找擔保機構,你支付一定費用先把房產證贖回及后續幫忙做抵押。

     

    所以雖然商業貸款可以轉公積金貸款,但是你得衡量自己有沒有能力一次性拿出剩余差額,以及這樣做是不是更劃算。

     


    雙合同及付款方式

     

    在一輪樓市整治后,雙合同其實已經不多了,但依然會有,很多買賣人可能不能太明白雙合同帶來的連鎖反應。

     

    雙合同指的是買房時候簽訂的是兩個合同,一個是商品房合同,一個是裝修合同。

     

    最初是因為限價原因,開發商不能以最滿意的價格拿到備案價,因此只能降低價格,另外一部分的差價,就以“裝修”為由,變相漲價。

     

    對于買受人而言,雙合同總價和隔壁樓盤帶裝修價格的價格是一致的,因此覺得也沒差,就簽了。

     

    其實雙合同就算和單合同在價格上一致,也依然會有差別。

     

    差別一個是首付款,另一個是契稅。

     

    購房合同是拿去給銀行貸款用的,而裝修合同是要一次性作為首付給開發商的。舉個例子,小S買了一套總價為88萬的房子,但其中80萬是購房合同款,8萬是裝修款。但小S只能以購房款80萬去向銀行貸款,貸款7成,則是56萬,自己要出首付24萬,而裝修合同的8萬也需一次性給清(涉及金額大的也可以辦理裝修貸,但年限短),這樣下來,小S要出首付款24+8=32萬。

     

    而隔壁的小S也是買的88萬的房子,但是單合同,首付直接3成是26.4萬。

     

    而另外一個差別就體現在交契稅的時候,交契稅也是由購房合同去交,小S要交的契稅則是80萬*相應比例,而小A的契稅則是88萬*相應比例,雙合同會交得更少一些。

     

    但契稅的差距非常小,而首付的差別對于部分手頭緊的購房者來說,影響就比較大了。

     

    還有另外一種雖然少見,但確實存在的,就是以合同方式進行計價。

     

    市面上常規操作就兩種,一種是按照建筑面積來計價,另一種是按照套內面積來計價。

     



    按照套內面積來計價,相當于取消掉公攤面積的付費,乍一看是更劃算了嗎,非也。羊毛出在羊身上,按照套內面積來計價,單價肯定會更高,公攤的建筑面積價格其實早就加進去了,而且公攤面積的部分還直接歸于開發商,如果開發商說產權歸他,他不出錢修,業主想修也修不成。

     

    所以取消公攤,直接以套內面積計價理想很美好,操作依舊很困難。


    當下環境,建議按照常規操作,直接以建筑面積來計價。

     


    房產證什么時候辦理

     

    很多城市的限售要求,是從拿到房產證開始算的。

     

    所以到底什么時候能拿到房產證,會決定你能出手的時間,以及未來轉手稅費的問題。

     

    房產證一般要求在交房之日起的90天內辦理,就是收了房之后,在3個月內就可以拿到房產證了。

     

    而去辦理房產證之前,要做的動作就是交契稅,之前很多粉絲說他們的契稅早在買房的時候一并交了,這完全不符合流程,房屋維修基金尚可理解,畢竟這是給物業的,但契稅是交給當地住建部門的,開發商無權在一開始就要求征收。

     

    而房產證何時辦理,買新房的直接等開發商通知即可,如果延時,責任在開發商。

     

    以上是很多人知其一而不知其所有的問題,買房路上千萬坑,這個不掉后面掉。從準備到選房到買房再到下定最后到交房,每個過程中都會面臨各種細節問題,做好所有的認知儲備,才能最大限度避坑。


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